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预见2020 · 阳光城吴建斌:建议房企今年不要太多追求规模
2020-01-08 21:45 时代在线网   

 

[摘要] 编者按:2019年的中国房地产市场在喧嚣声中落下帷幕,商品房销售创新高、千亿军团进一步扩容、各地人才政策层出不穷、“大鱼吃小鱼”的并购频频上演……告别2019年,迈入2020年,房地产行业将呈现怎样的新气象?

文/时代财经谢斯临

2019年,对于整个房地产行业而言,必定是感触非常复杂的一年。

一方面,商品房销售再创历史新高,市场有望突破16万亿元;千亿房企增加至34家,龙头房企的规模之争也正式进入6000亿时代,虽然增速正在放缓,但行业似乎还远未到达自己的天花板。

另一方面,随着银保监会颁布了“23号文”,去年下半年国家针对房地产信托、境内外发债、ABS等加强监管,房地产企业资金状况不佳,“缺钱”一下成为行业主旋律;“稳”字当头,各类调控政策的收紧全面扼住了房企的生存命脉,因城市施策得到进一步贯彻,房企们不得不面对去化缓慢、回款艰难的处境。

在此情况下,一些房企未能很好地控制经营现金流的管理,未能提早做好“过冬”的准备,在激烈的规模军备竞赛之中败下阵来,不得不清点资产委身他人。如世茂并购福晟、阳光城收购协信等都是佐证。

行业在冰火两重天之间,整合不断加速。

果博东方阳光控股执行董事、阳光城集团执行副总裁吴建斌认为,2019年嘈杂喧闹的声音背后,虽然市场面临着融资难、监管严、生存难、增速放缓等诸多问题,但2020年并不会成为中国房地产市场从增量市场向存量市场变化的临界点,市场并没有消失,未来潜力还很大。

果博东方“由于中国城镇化远没有结束,都市圈还在形成之中,因此中国房地产市场仍然规模巨大,机会颇多。”公开资料显示,目前中国城镇化率是59%,实际户籍人口城镇化率只有43%,相对于欧美国家普遍高达70%以上的城镇化水平,中国还存在着巨大的市场有待开发。

但市场并非没有出现变化。随着房地产行业发展持续深入,目前的房地产市场已经进入买方市场,过往那种野蛮粗放的传统开发模式已不在适用,消费者对产品各方面要求变得非常挑剔。市场开始从增量市场向存量市场转移,一线城市及强二线城市的增量越来越少,以往高周转推动企业规模快速突进的方式难以持续。同时还伴随着“大鱼吃大鱼”的并购频频发生,行业集中度进一步上升的现象。

在此情况之下,吴建斌认为,2020年房企应该放缓规模增长速度,谨慎行事;苦练管理内功,推行精细化管理;强调现金流管理,使经营性现金流为正,保持有弹性的财务状况。只有这样,企业才能在变幻莫测的行业变局之中走的更远。

以下是时代财经对阳光控股执行董事、阳光城集团执行副总裁吴建斌的采访实录:

时代财经:您觉得用哪几个词可以概括2019年的房地产市场?

吴建斌:融资难,监管严,增速放缓,中小房企生存难。

时代财经:在您看来,2020年整体市场走势会是怎样的?随着因城、因区、因时施策的调控逻辑进一步提出和落实,今年房地产市场会有一些什么样的变化?

吴建斌:如果因城、因区、因时政策能实实在在地落实,一切从实际出发,相信房地产市场会逐渐摆脱强政策市,而逐渐根据市场需求变化做出正确的选择。

果博东方房地产依然是国民经济最为重要的产业,也是实体经济,相信是中国经济的压舱石,对明年稳定经济增长会发挥巨大作用。

时代财经:房地产行业已经不再只是“大鱼吃小鱼”,“大鱼吃大鱼”的现象已经开始发生,您觉得2020年房企之间的格局会有什么变化?是否会出现大规模兼并的现象呢?

吴建斌:由于一些房企未能很好控制好经营现金流的管理,未能提早做好“过冬”的充分准备,从2019年下半年以来,很多房企的日子难过。相信2020年会继续难过。为此,房企之间大规模并购案子会大概率地继续发生。

果博东方事实上,企业兼并不可怕,这正是行业走向成熟的表现。

时代财经:此前不少房企将自己的业绩冲刺节点定格在2020年,不过伴随着去年下半年融资缩紧、增速下降等问题,您觉得2020年是否还是规模大幅增长的好时机?曾经有人将2020年比作房地产行业从量变到质变的“临界点”,您觉得此后还有没有规模快速扩张的机会?

吴建斌:果博东方面对2020年,我认为房企大比率增长(譬如20%以上)是不可能的。因为2019年很多房企由于融资难、销售难,或者对前景迷茫,也就未能很好的补充土地储备,基于此,面粉不足。

对于有人把2020年比作从量变到质变的“临界点”,我不认同。长期而言,由于中国城镇化远没有结束,都市圈还在形成之中,因此中国房地产市场仍然规模巨大,机会颇多。相信2020年只是又一个难受的年份,但不是临界点。中国房地产市场从增量市场向存量市场变化,一定不是2020年,起码是在10年之后吧。

时代财经:2019年房地产行业面临融资缩紧、行情低迷、市场集中度不断提升等一系列问题,面对这样的变化,您觉得2020年房企应该作出怎么样的改变以适应全新的环境?

吴建斌:2019年房地产市场的确很难,但是,家家难。大房企有大房企的难处,中小房企也有中小房企的困难。也的确,由于政策的变化,造成行业的集中度进一步提高。

果博东方2020年,无论大房企还是中小房企,建议不要太多的追求规模成长,而是要保持适度增长就可以了,譬如5—10%。同时,要苦练管理内功,推行精细化管理,向大运营管理要效益。与此同时,坚持实现经营现金流,保持有弹性的财务状况。如果市场稳中向好,可适度加速发展。

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责任编辑: nanwenju001

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